Schets perspectief starters op Ambachtse woningmarkt

26 augustus 2021 door Willem Schneider

In een tijd waarin de prijzen van de woningen de pan uitrijzen, vraag ik me vertwijfeld weleens af waar de jonge nieuwkomers nog een verblijf in onze gemeente kunnen vinden. Aan tinyhouses is de gemeente in tegenstelling tot buurgemeente Zwijndrecht (nog) niet toe. Waar kunnen onze jongere inwoners nog een woning vinden voor een enigszins betaalbare prijs? Daarom bestudeerde ik enkele recente data en zette deze voor u op een rij. Helaas zie ik geen stip aan de horizon en vrees een exodus van jongeren naar de Hoeksche Waard en de Alblasserwaard…. Ik zie daarom uit naar de verfrissende ideeën in de nieuwe verkiezingsprogramma’s van de deelnemende partijen aan de komende gemeenteraadsverkiezingen.

Globaal beeld per wijk

Starterswoningen in de wijk Centrum en in de wijk Krommeweg zijn slechts beperkt te vinden. In Centrum maken (jonge) starters nog enige kans, omdat daar nog een beperkt aantal woningen te koop zijn tussen de € 150.000 en € 200.000. In de Volgerlanden en De Oevers zijn deze woningen nog moeilijker te vinden.

Woningen in het middensegment zijn in de wijken Centrum, Krommeweg en De Oevers goed of redelijk beschikbaar. In Sandelingen-Ambacht en de Volgerlanden is deze groep woningen beperkt beschikbaar.

Voor woningen in het hogere segment moeten kopers vooral in de wijken De Oevers, De Volgerlanden en Sandelingen-Ambacht zijn.

In wijken Centrum en Krommeweg worden de meeste woningen verkocht in de prijsklasse € 250.000-300.000, in De Oevers € 350.000 - € 400.000, de Volgerlanden € 400.000 - € 500.000, Sandelingen-Ambacht € 500.000 – € 600.000.

Woning wijk Krommeweg snelst verkocht

Opvallend is dat woningen in de wijk Krommeweg het snelst zijn verkocht (circa 2,5 week staan ze te koop). De Volgerlanden volgt daarna met bijna 3 weken, wijk Centrum staat op 4 (met bijna een maand). De hekkensluiter is Sandelingen-Ambacht met 74 dagen. De gemiddelde verkoopduur van huizen in Hendrik-Ido-Ambacht is 23 dagen. Dit is sneller vergeleken met het gemiddelde van Nederland.

Type woningen

De prijzen van de woningen hebben te maken met het type woning. Daar zitten tussen de wijken nogal wat verschillen.

Als het gaat om het type woning verschillen Sandelingen-Ambacht en de Oevers behoorlijk van elkaar. Beide wijken hebben relatief veel landhuizen en villa’s. Sandelingen-Ambacht heeft vooral villa’s (60%).

 De wijken Krommeweg, Centrum en Volgerlanden hebben daarentegen betrekkelijk veel eensgezinswoningen (50-60% van de woningvoorraad). De wijk Krommeweg en Centrum hebben veel portiekflats (circa 20% van de woningvoorraad), Centrum en Volgerlanden hebben nogal wat galerijflats (11-12%).

Gezinssamenstelling

De omvang van het huishouden is van invloed op de aankoop van een woning. Immers: een gezin met twee werkende personen krijgt meer hypotheek dan een alleenstaande starter.

Als het gaat om de samenstelling van een gezinshouden valt op dat de meeste één persoonshuishoudens in het Centrum wonen (30%), gevolgd door de wijk Krommeweg (25%).  Relatief weinig van deze huishoudens vindt men terug in de Sandelingen-Ambacht (11%). De wijken Sandelingen-Ambacht en Volgerlanden kenmerken zich veel gezin met kinderen (48 en 50%), of een stel zonder kinderen (41% in Sandelingen-Ambacht). 

Gezinssamenstelling per wijk

Leeftijd

Starters  op de koopwoningmarkt zijn meestal tussen de 20  en 45 jaar. Daarom betrek ik ook de variabele leeftijd bij deze scan.

Als het gaat om de leeftijd is de wijk De Volgerlanden de wijk met de meeste kinderen (25%), het Centrum is de wijk met de meeste 65+-ers (21%). De leeftijd van de relatief veel inwoners van de wijk de Volgerlanden is tussen de 25 en 44 jaar (31%), de leeftijd van betrekkelijk veel inwoners van de Krommeweg tussen 45 en 64 jaar.

 Leeftijdsopbouw per wijk

Waar vinden we dan de (jonge) starter(s) in onze gemeente? Als je kijkt naar leeftijdsopbouw zou je ze in de wijk Volgerlanden verwachten (veel jonge kinderen, veel inwoners tussen 25-44 jaar). Als je echter kijkt naar de prijs van de woningen in de Volgerlanden zijn deze prijzen tussen € 400.000 en € 500.000. En als je begint in de Volgerlanden, is het waarschijnlijk dat het gaat om twee personen in één huishouden, omdat 80% van de gezinnen bestaat uit minstens twee mensen bestaat.

De alleenstaande starters zullen eerder in de wijken Centrum of Krommeweg in  ééngezinswoningen of portiekflats gaan wonen.

Bron: https://huispedia.nl/gemeente/hendrik-ido-ambacht

Beleid

“Bouwen & Bewaren”. Deze slogan kwam bij me boven toen ik de afgelopen tien jaar van het beleid van woningbouw in Ambacht nog eens bekeek. Deze slogan was immers de titel van een verkiezingsprogramma uit 2010 van een Ambachtse partij, die ik in dit verband een Steen Goede Partij (met de ChristenUnie als aanhangwagen) noem: het afgelopen decennium is er inderdaad met instemming van de gemeenteraad veel gebouwd en is veel groen voor stenen ingeruild. Dit geeft allerlei problemen, zoals de bereikbaarheid van onze gemeente, maar leidt m.i. ook tot een scheve woonruimteverdeling. Immers: de koopprijzen van woningen zijn enorm gestegen in de laatste jaren en dat gaat ten koste van de starters. Ik heb daar in eerdere columns al aandacht voor gevraagd. De urgentie van dit onderwerp neemt door de recente prijsexplosie alleen maar toe. Ik vrees dat de prijzen door de hoge transitiekosten met betrekking tot energie en het duurder wordende bouwmateriaal van de woningen verder zullen stijgen.

39 starterswoningen jongeren: Veersedijk en Centrumgebied

Als ik het beleid verder bekijk, zie ik niet echt daadkrachtig besluiten voor de starters. Natuurlijk: er zijn enkele harde besluiten. Ik noem de volgende, waarbij ik me baseer op het raadsdocument: Blik vooruit, bouwen voor kwaliteit van leven, stand van zaken medio 2021

1. Veersedijk 99: Er is een aanvraag ingediend om 14 beneden-bovenwoningen te bouwen aan de Veersedijk 99 voor de doelgroep starters.
2. plan Ambachts Lint (voorheen: Centrumgebied/Graaf Willemlaan). In dit plan worden 79 woningen voor starters en senioren ontwikkeld, concreet gaat het om 25 appartementen voor de doelgroep jongeren.

Verder vond ik in de jaarstukken 2020 een post Startersleningen € 0,2 miljoen terug. 

“Programma waarin geen sociale woningbouw meer wordt toegevoegd”

Dat zijn de concrete besluiten die ik terugvond. Maar de focus van het beleid lag of ligt m.i. met name op de zachtere beleidstak. Dan heb je het over uitdrukkingen als  “alert zijn”, “onderzoeken”, kijken naar mogelijkheden”, “voornemens”, “ontwikkelingen volgen, “aandacht vragen voor”,  “in gesprek gaan”, etc.  Op zich is deze procesbenadering wel begrijpelijk. De huidige collegepartijen schrijven in hun coalitieprogramma Gewoon Ambacht namelijk dat onze gemeente “een voldoende percentage aan sociale woningbouw heeft.” Wij vinden dat we hebben voldaan aan onze opgave op dat punt. Ons woonprogramma moet evenwichtig zijn. Dit is voor ons een programma waarin geen sociale woningbouw meer wordt toegevoegd, behalve voor speciale doelgroepen”.  Bouwen voor de rijken, voor het dure segment, dus niet meer voor de gewone, startende, Ambachter.

Maar om toch sociaal te blijven, staat in dit programma gelukkig ook: “Wij zijn alert op kansen voor starters op de woningmarkt”. 

Voorbeelden van alertheid van het college

Deze alertheid vond ik in mijn scan op de volgende wijze in bovengenoemd raadsdocument terug:  

-We onderzoeken de mogelijkheden om deze starterswoningen betaalbaar te houden en voor de beoogde doelgroep te behouden voor de komende jaren. We onderzoeken hierbij of de instrumenten doelgroepenverordening en antispeculatiebeding ingezet kunnen worden.

-Bij vrijkomende stukken grond of nieuwe planvorming zullen we de mogelijkheden voor jongeren onderzoeken. Samen met de corporaties monitoren we het aantal jongerenwoningen en bekijken we of er mogelijkheden zijn om het aanbod te vergroten.

-Ook gaan we in gesprek met de corporaties om te bekijken of er mogelijkheden zijn om doorstroming op gang te kunnen brengen, bijvoorbeeld door middel van doorstroommakelaars. Deze doorstroming kan helpen om woningen voor jongeren vrij te spelen, maar ook om senioren te verleiden te kiezen voor een andere woning dan een (te) grote eengezinswoning.

- In bouwprogramma’s wordt aandacht gevraagd voor het huisvesten van jongeren, starters en ouderen door meer goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen op te nemen. We volgen ontwikkelingen rondom flexwonen, een flexibele schil om de woningvoorraad, voor bijvoorbeeld spoedzoekers en tijdelijke huisvestingsproblemen. (jaarstukken 2020)

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

In de vorige raadsperiode werd, op verzoek van de PvdA, nog als eens gekeken naar de mogelijkheid van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Dat is: zelf of samen met anderen een eigen huis laten bouwen op een kavel. Het huidige coalitieprogramma kent de term CPO niet. Wel vond ik de toezegging dat in Volgerlanden-Oost kavels worden uitgegeven, die voor CPO zijn bestemd. Het zou mooi zijn als daar inderdaad uitvoering aan wordt gegeven.

Evaluatie

Terugkijkend: het college kan zichzelf, als gaat om de uitvoering van haar doelstelling in het coalitieprogramma ten aanzien sociale woningbouw, trots op de borst slaan: geen sociale woningbouw meer, maar wel alert zijn voor de starters. Dus toch wel wat woningen voor starters en een klein (symbolisch) bedrag bestemd voor startersleningen.. ….. Het effect van dit beleid is wel dat de woningvoorraad voor nieuwkomers en starters uiterst klein is en de starters zich steeds meer zullen vestigen buiten de gemeentegrenzen. Daarom ben ik benieuwd welke nieuwe, substantiële ideeën, voorstellen en activiteiten in de nieuwe verkiezingsprogramma’s komen te staan om deze starters in Ambacht vast te houden of voor Ambacht te bewaren.